香厂路·泰安里

• 中文名称新市区泰安里（官方称谓「泰安里民国早期建筑」）；现运营名「泰安里文化艺术中心」
• 地理位置北京市西城区天桥街道仁寿路 6—16 号；北京中轴线西侧约 500 米，属天桥演艺区
• 建造年代1915—1918 年（民国四年至七年）
• 建筑类型仿上海里弄式石库门住宅；2 排 6 座带内天井的二层砖木结构围楼
• 文保级别2009 年 7 月区级文保单位 → 2021 年公布为北京市级文物保护单位
• 运营主体北京宣房大厚投资管理有限责任公司（宣房集团体系）
• 开放时间2023 年 1 月底试营业，2023 年 4 月 3 日正式运营

1.1 「香厂」其名：从臭水坑到繁华地

「香厂」得名与生产和销售香的店铺有关，但史学家张次溪早就指出此说难以考实。他在著述中写道，当地居民「或是熟皮子，或是开染坊，利用死水坑子，以营其业，名曰香厂，实则臭得难闻」。元代时这一带属大都城南郊，建有「水淅庵」，后屡经重修成为香厂地区的标志——万明寺，万明路即因寺得名。

真正的转折发生在 1909 年。为修筑厂甸所在的南新华街道路，当局将著名的厂甸庙会暂迁香厂一带，连续三年在此举办。庙会散场后，留下大量摊商与伶人支搭的寮棚，逐渐形成一个热闹的自由市场——这正是后来「新市区」选址于此的直接由头。

1.2 朱启钤与「模范市区」：一次自觉的西化实验

1914 年 6 月，北洋政府成立京都市政公所，宣布开辟香厂新市区，仿照西方国家模式进行城市规划及市政基础设施改造。推动者是时任内务总长兼京都市政督办的朱启钤——他以上海公共租界为榜样，要在此地做一块「垂示模型」的模范街区。

事实上，朱启钤的构想更早：任京师外城巡警厅厅丞时他已有在外城建设「模范市区」之念，因离任而作罢；民国成立后出任内务总长兼市政督办，才得以大刀阔斧推进——改建正阳门，打通南北长街、南北池子、景山前街，开辟社稷坛为中央公园、先农坛为城南公园，而规划建设新市区则是其中最大的项目。

「京师市区当元二年间日渐凋敝，公所因之益觉模范市区难置缓图。当查香厂地区虽偏处西南，而自前朝之季已为新正游观之区，一时士女骈集，较之厂甸或因过之，且可验位置之适宜，人心之趋向，遂于民国三年悉之计划着手进行。……区为十四路，经纬纵横，各尽马路络绎兴修，以利交通。其区内旧有街道尚未整理者，则分年继续行之。路旁基地编列号次，招商租领。凡有建筑，规定年限，限制程式，以示美观。」

—— 《京都市政汇览》（京都市政公所编，1917 年前后刊行）

这段档案文字把「模范市区」的方法论说得很清楚：先修路网，再编号招租，同时用「规定年限、限制程式」来控制建筑风貌。新市区规划了十四条道路——万明路、香厂路、保吉路、华严路、仁民路、永安路、阡儿路、虎坊路、大川路、板章路、华仁路、香仁路、仁寿路、留学路；其中香厂路宽 9.5 米、万明路宽 8 米，沥青铺路、方砖墁人行道，并栽种德国进口槐树。

1.3 民国北京的「CBD」：新世界、东方饭店与车如流水

1915—1918 年是集中建设期，新市区建成约 20 座（组）新式建筑，定位中高档消费街区，配套剧场、电影院、曲艺场、中西餐馆、酒店、医院，配备电梯、暖气等前卫设施，首设路灯与汽车出租行。至 1918 年，新市区开业的商店达 49 家。

• 新世界游艺场（1917）——上海商人刘宝赓筹资 20 万元，仿上海「大世界」，在万明路与香厂路交叉口东北角建主体四层、顶部再加三层尖塔的商业大楼，由英国通和洋行建筑师麦凯规划设计。内设电梯，是当时北京除北京饭店外唯一有电梯的建筑；屋顶花园为北京首例，另设风扇消暑、气炉暖冬。建成后上海「大世界」反而模仿其形式加建了塔楼。
• 城南游艺园——广东商人彭秀康以五万元在新世界北面平地办起席棚式游艺园，余叔岩、梅兰芳、杨小楼等常来演出；彭秀康还以 2000 元包银把京韵大鼓刘宝全、单弦荣剑尘从新世界挖角。
• 仁民医院（1916）——在香厂路与万明路交叉口中心广场西南角，合并清末外城官医院扩建而成，1916 年 11 月开诊。
• 北京最早的交通警岗与电灯柱——1918 年《市政通告》记载拟于香厂路广场等地试设石标电灯柱，岗警在灯柱四周守望指挥交通。

「北京香厂一带，电灯照得如同白昼一般，车如流水马如龙，宛然上海风景。」

—— 上海《晶报》1919 年 7 月 30 日

张恨水审定的《老北京旅行指南》也留下了时人的记忆：「民国七八年间，新世界、游艺园等相继开设，一时顿呈繁华气象……」

1.4 衰落：三个月与十年的落差

新市区的命运与其推动者高度绑定。1916 年朱启钤下野，此后军阀混战、北洋政府人事更迭，1919 年新市区建设即告停顿；新世界与城南游艺园又先后遭遇事故与衰败——1921 年城南游艺园大戏场西侧楼坍塌压死观众「燕三小姐」，新世界亦因游客坠亡等事故渐衰，1930 年 11 月两家自动停业。

决定性的一击来自政治版图：1928 年国民政府南迁定都南京，北京降为北平特别市，大批官员南迁，经济萧条，工商业与服务业萎缩。除东方饭店尚有高端客源外，其余新建筑陆续沦为小商铺与平民住宅，香厂新市区迅速退化为平民生活区。1937 年北平沦陷后，泰安里亦成为平民租住的房屋。

1.5 历史定位

「1914 年到 1918 年，由市政公所主持的香厂新市区规划，是北京近代城市建设史上第一次依据近代城市规划原则进行的重要实践。其由最初的规划设想演进产生出的相关条例，对此后整个北京的城市规划理论产生影响。」

—— 张复合主编《北京近代建筑史》（转引自北京晚报《一次主动西化的新城规划》）

学界还强调新市区与思想史的交集：它的近代化尝试为新文化运动提供了物质与精神层面的条件，片区内发生过多起著名历史事件，被视为「建党前后红色革命文化的重要组成部分」「学习了解五四新文化运动的重要载体」。

2.1 源起：江南民居与欧洲联排的嫁接

石库门是上海开埠后形成的一种特殊住宅形式，起源于 19 世纪 60 年代的上海租界地区。它的本质是一次「结构嫁接」：把传统江南民居二层楼的三合院、四合院结构，与欧洲住宅的联排式布局结合起来，再用西式的门头、装饰与材料包装外立面。名称中的「石库」由「石箍」演变而来，指石条箍成的大门框。

这种形式之所以能在上海大规模生长，是因为它同时满足了两个条件：高密度居住的经济性，以及租界对西式风貌的审美偏好。上海的石库门多为「小户型」——土地金贵，居住密度高，院落不断被压缩。

2.2 泰安里为什么「像」却「不是」上海石库门

泰安里属于「新式石库门」，但与上海原生石库门存在可辨识的差异。北京市社会科学院历史研究所何岩巍在《泰安里 北京的海派印记》中分析：

「石库门建筑在北京缺乏原生土壤，所以当时的仿造也只是停留在外部的基本样式上。」

—— 北京日报《西城典靓｜寻觅「百年」海派弄堂》

2.3 建筑语言要素

把泰安里拆开看，它的「海派感」由一组具体构件叠加而成。下表按可辨识要素逐一归纳：

注：孟莎屋顶与德式圆窗为修缮前原貌记载（2015 年报道）；修缮成果的公开表述明确「深度还原」的是石库门与老虎窗。

3.1 建筑形制（官方档案表述）

西城区人民政府网站「泰安里民国早期建筑」文物条目，是目前最权威的形制描述文本：

「位于西城区天桥街道仁寿路 6—16 号。……泰安里建于 1915 年至 1918 年间，是一组仿上海的里弄式住宅，由六幢平面格局和立面造型基本相同的二层楼房组成。六幢建筑通过一条小巷分为两排，巷口朝仁寿路，楼门均朝向小巷。每幢楼均为砖木结构，二层，有独立的内天井，天井上方有罩棚。进入楼门通过门道可至天井小院，二层挑出的跑马廊在一层形成走廊，靠天井一边有楼梯通二楼。小巷西端入口之上架空做二楼，东端完全封死，便于管理。」

—— 西城区人民政府网站 · 文物条目（2025-05-21）

把这段话翻译成空间语言：一条约 70 米的小巷把六座小楼分成南北两排，巷口开向仁寿路；每座楼是一个自足的小天地——门道 → 天井小院 → 环绕天井的走廊 → 木楼梯上二层 → 二层跑马廊；巷子西端在入口上方架空做二楼，东端则完全封死，形成一个「半封闭、可控出入」的聚落。这既解决了几十户人家共用一条弄堂的秩序问题，也是里弄住宅「社区感」的空间来源。

修缮前记者留下的细节记录可作补充：进门时门洞上依稀可见斑驳的「泰安里」字样；房间高 4.5 米，墙上有多个窗框精致的木窗，脚下是发黄的木地板，门框被重新漆过，但精致的雕花清晰可见；回廊连接起按八卦分布的各屋。历经百年，主体结构基本保持原貌——青砖、法式孟莎顶、罗马式浮雕、德国式大圆窗仍在。

3.2 沿革：从豪宅到平民住宅到危房

泰安里建成之初的使用性质并非住宅。据北京日报《西城典靓｜寻觅「百年」海派弄堂》记述，泰安里建成后曾被征为商用；至 1924 年 5 月 20 日，一位刘姓出资人委托曹亮伯购得被财政局留置公产的泰安里——这位出资人是军官刘汝明，曾是抗日将领二十九军军长宋哲元的老部下，当时正随冯玉祥在北京。其购得该处房产时记载的四至为：「东至空地，南至仁民路，西至仁寿路，北至香厂路，为洋式楼房」。

1928 年首都南迁后，香厂新市区在三十年代之后走向衰败，除东方饭店尚有高端客源外，其余新建筑都成了小商铺与平民住宅。1937 年北平沦陷，刘汝明随二十九军南下，泰安里成为平民租住的房屋。上世纪七八十年代，这里住着八十多家住户，非常热闹——但「热闹」的另一面是居住条件的持续恶化。

• 最多 80 多户人家，户均面积约 20 平方米，厨房、卫生间公用；
• 为增加面积，住户把能利用的空间都改造用上，抽水马桶早被拆掉，小院里到处是临时建筑，挤得只剩一条狭窄通道；
• 1976 年唐山地震后建筑本体受损，加之长期私搭乱建，与初建时反差极大；
• 抬头看天，视线会被如「蛛网」般私拉的电线挡住；外立面缺砖掉砖，有的窗户甚至没有玻璃。

2015 年 3 月 16 日晚 8 时许，泰安里二层发生火灾，砖木结构被烧毁。西城消防出动 4 个中队、13 辆消防车、90 人，耗时 3 个半小时扑灭，无人伤亡。这场火把「百年建筑的命运」推到了公共舆论面前。

3.3 姊妹建筑：华康里

泰安里并非孤例。同属香厂新市区、同样仿上海里弄石库门样式的还有华康里，位于香厂路与板章路交会处。2020 年修缮时披露其形制为：前脸坐北朝南 5 间二层小楼，3 米宽主巷纵贯南北，两侧各 5 个独立院落，青砖硬山合瓦屋面。老北京有一句俗话——「土得掉渣，洋得冒尖」，其中「洋得冒尖」指的便是包括华康里在内的「新市区建筑」。

3.4 关键节点一览

• 1914.06京都市政公所成立，宣布开辟香厂新市区，「模范市区」试验启动
• 1915—1918新市区集中建设，建成约 20 座（组）新式建筑；泰安里建成
• 1917新世界游艺场建成，北京最早电梯与首例屋顶花园
• 1918东方饭店落成；香厂路广场试设电灯柱与交通警岗
• 1919.06.11陈独秀在新世界散发《北京市民宣言》被捕，五四高潮事件
• 1924.05.20军官刘汝明购得泰安里（四至：东至空地、南至仁民路、西至仁寿路、北至香厂路）
• 1928国民政府南迁，北京降为北平特别市；香厂新市区开始衰落
• 1930.11新世界与城南游艺园自动停业
• 1937北平沦陷，刘汝明南下，泰安里成为平民租住房屋
• 1970s—80s成为居民大杂院，最多住过 80 多户人家；1976 年唐山地震后受损加重
• 2015.03.16泰安里二层发生火灾，13 辆消防车、3 个多小时扑灭
• 2009.07公布为西城区区级文物保护单位，腾退工作启动
• 2018腾退清零完成，共腾退 89 户居民
• 2019.07.31一期修缮工程竣工，完成 3120 ㎡ 文物修缮
• 2021公布为北京市级文物保护单位；二期修缮工程中标
• 2023.04.03泰安里文化艺术中心正式运营
• 2024获第三届北京城市更新「优秀项目」等多项荣誉；二期项目开工
• 2026.03.14BIG SPACE 体育文化空间开业，首钢球迷「中轴线」大本营落户

4.1 硬核档案：陈独秀与《北京市民宣言》

香厂片区最「硬」的历史事件，是有原始警察档案作证的一场抓捕。

1919 年 6 月 11 日晚，陈独秀与高一涵、王星拱、程演生、邓初等在东方饭店晚餐后，前往马路对面的新世界游艺场散发他起草的中英两种文字《北京市民宣言》传单，随即被捕。据京师警察厅档案《外右五区警察署送案表》（法字第 12 号）记载：

「追至五层楼上，即见这陈独秀神色仓皇，形迹甚属可疑。当即会同本厅密探李文华等将该人扭获，当从该陈独秀身旁搜出传单一卷，信件一封，遂将人证一并带署提讯。」

—— 京师警察厅档案《外右五区警察署送案表》法字第 12 号（现藏北京市档案馆）

这次抓捕引发的连锁反应，成为五四运动高潮的组成部分：6 月 15 日北京中等以上学校学生联合会致函京师警察厅，6 月 16 日刘师培等数十人联名致函警察总监，6 月 20 日民国大学校长联名致函，6 月 25 日安徽同乡会致信，次日安徽省长致电。9 月 16 日，陈独秀获保释——京师警察厅司法处文件称「查陈独秀以传单煽人为乱，殊属违法……拟从宽准予保释」。

值得补一笔的前史：被捕前三天（6 月 8 日），陈独秀刚在《每周评论》发表那段著名的话——「世界文明发源地有二：一是科学研究室，一是监狱……出了研究室就入监狱，出了监狱就入研究室」。

4.2 东方饭店：一间客房一部近代文化史

东方饭店始建于 1918 年，位于万明路与香厂路相交处，与北京饭店、六国饭店并称北京地区三大高档饭店——但它是北京第一座由中国人投资建设、自主经营的高档饭店。建筑呈 U 字形，每个房间都配电话、电扇、暖气、抽水马桶与 24 小时热水；当时北京总共 45 辆出租车，东方饭店就独占 7 辆，每天到前门火车站接送宾客；屋顶花园布置奇花异草，经营冷饮西点，还放免费电影。

注：《江山如此多娇》的创作缘起有两说——「周恩来总理点题」与「毛主席唯一题跋的经典画作」，两说并存；鲁迅避难时段的表述亦有「直奉战争期间」与「三一八惨案后」两说。

4.3 梅兰芳与新明大戏院

香厂片区曾有一座只存在了约九年的戏院。新明大戏院位于天桥西面的香厂（今香厂路小学所在地），1919 年 1 月 23 日建成，1928 年被大火焚毁；重要股东是人艺戏剧学校校长、参议员蒲伯英；以京剧为主，也上演话剧并兼映电影。它是北京第一家实行对号入座的新式剧场。

据载，开幕首日节目包括高庆奎《白门楼》、王凤卿与陈德霖《宝莲灯》以及梅兰芳《贵妃醉酒》；次日又有白牡丹（荀慧生）《荀灌娘》、余叔岩《开山府》与梅兰芳《宇宙锋》。此后长期安排为日戏坤班京剧、夜戏梅兰芳压轴。同一时期，余叔岩、梅兰芳、杨小楼也常到城南游艺园演出；新世界一层的坤伶戏台，梅兰芳与孟小冬都唱过。

4.4 宣南文脉：一公里内的名人遗存

泰安里所在区域属「宣南」文化圈层，步行可达的范围内还有两处可考的名人故居：

4.5 两处需要打问号的传闻

关于泰安里，流传着两个广为人知但证据链不足的说法，本报告如实标注，不作确证使用：

• 「原名大安里、曾是高级妓院」——见京华时报 2015 年报道、北京日报客户端 2020 年报道，转引自《北京娼妓与北洋政府》一书。该书原文未能在线获取，仅有媒体二手转述；西城区政府文物档案条目未提及此说。【存疑 / 待考】
• 「曾是达官贵人、文化名流的聚集地」——见北京印迹 2025 年整理类文章。未检索到民国档案或报刊原文直接佐证。【存疑 / 待考】

可以说的是：泰安里建成之初「被征为商用」，1924 年被军官刘汝明购入作为「洋式楼房」私产，此后长期作为平民住宅——这条链条有报刊与档案支撑，比「妓院说」可靠得多。

5.1 为什么腾退是这类项目的「第一道关」

对西城区而言，文物建筑的困境往往不在建筑本身，而在「文物被居住占用」——建筑被分割成几十户住宅，私搭乱建、管线穿墙、结构受扰，任何修缮方案都无法落地。因此西城区把腾退作为活化利用的前置条件：先腾退、再修缮、后利用。

制度铺垫在此后几年成体系展开：2016 年起，西城区启动新中国成立以来规模最大的直管公房类文物腾退；「十三五」期间实施《不可移动文物保护行动计划》，提出「腾退一批、修缮一批、合理使用一批、新增认定一批、建设一批主题博物馆」的「五个一批」工程；2019 年 1 月，区里出台《关于促进文物建筑合理利用和开放管理的若干意见（试行）》（西行规发〔2019〕1 号），为腾退后的文物提供利用规则。

5.2 泰安里的腾退：对象、规模与进度

• 腾退性质文物腾退；腾退对象为直管公房承租户（仁寿路 8、10、12、14、16 号等）
• 实施单位北京宣房投资管理公司（受区政府委托的直管公房产权管理单位，现为宣房集团）
• 完成规模共完成 89 户居民腾退；历史峰值曾住 80 多户人家；户均约 20 ㎡，厨卫公用
• 历时约 9 年，属西城区文物腾退中启动最早、周期最长的项目之一
• 安置结果老居民迁入新楼房；门洞墙上曾写有「早签协议早选早受益」的提示标语

• 2009.07公布为西城区区级文物保护单位，腾退工作启动；保护纳入北京市「十二五」时期历史文化名城保护建设规划
• 2010居民搬迁工作实际开始
• 2012.04.23宣房公司发布通知，对仁寿路 8、10、12、14、16 号承租户实施腾退
• 2015.03突发火灾；当时仍有十余户因补偿未谈拢未迁出，院子里租房者逐渐增多
• 2018.05「已基本完成整体腾退，正在启动修缮」——拆违与搭架施工同期展开
• 2018腾退清零完成（与聚顺和栈南货老店旧址、康有为故居同年清零）；同年西城区文物腾退进度达 99%

5.3 最难的两件事

一是「人」。腾退并非一次签约即可完成。2015 年时项目已推进六年，仍有十余户因拆迁费未谈拢等原因未迁出；工作人员需要「入户做居民工作，在规划图上描绘修缮后泰安里的样子」。二是「违建」。几十年的私搭乱建把院落挤成一条窄道，拆违不能上机械——2018 年拆违时采用人工一块砖一块砖拆除，并用护栏挡板顶住老墙以防坍塌。

5.4 同类项目的横向参照

6.1 招标、工期与造价

• 2016.07招标人北京市西城区文物管理处发布「新市区泰安里修缮工程设计项目（第二次）」中标公告（项目编号 GFTC16B227）
• 2016.10「新市区泰安里修缮工程」中标公告（项目编号 GFTC16B225）
• 2017 年初一期修缮工程开工
• 2019.07.31完成整体修缮任务，工期约两年半
• 设计单位北京市古代建筑设计研究所（首开集团体系 · 北京房修一建筑工程有限公司所属）
• 2021 二期「新市区泰安里（二期）文物修缮工程」中标人林达光亚建设工程（北京）有限公司，中标价 8,778,293.08 元（约 877.8 万元），建设单位宣房集团

6.2 修缮原则：把「不改」写进方案

设计以「真实性、完整性、最低限度干预」为原则制定方案；施工「充分遵循文物修缮的四原原则」——原材料、原工艺、原形制、原结构。落到实处，就是媒体反复提到的「修旧如旧」「最小干预」，尽可能保留原有建筑构件。

这条原则的具体表现之一是天井罩棚：天井是泰安里的空间核心，但敞口天井在北方雨雪天气下不利于长期使用。修缮没有封死天井，而是在天井上方增设罩棚——既解决防雨，又保证通风，同时保留了「露天院落」的空间体验。另一处是木楼梯：沧桑拙朴的木楼梯被原样保留，只做加固处理，兼顾历史质感与使用安全。

6.3 修缮清单

• 3120 平方米文物修缮；石库门、老虎窗深度还原；
• 外立面整治为灰白相间的整洁有序风貌；五彩玻璃窗、木地板等历史肌理保留；
• 木质楼梯保留并加固；天井上方增设罩棚；
• 配套完成 3 处平房院落更新建造、周边 1 公里市政道路更新、供电 / 通信 / 有线电视线路入地；
• 整体格局未变——弄堂出入口仍开在仁寿路，串联六栋的窄巷仍承担原有职能。

6.4 评优与验收

修缮工程通过北京市优秀文物建筑保护工程项目评优检查，荣获北京市 2023 年度文物保护工程优秀项目奖（2024 年 1 月 15 日评优检查）。

7.1 政策先行：先立规矩，再找「管家」

2019 年 1 月 31 日，西城区出台《北京市西城区人民政府关于促进文物建筑合理利用和开放管理的若干意见（试行）》（西行规发〔2019〕1 号）——这是北京市首个此类区级文件。其要点构成了后续所有项目的准入红线：

• 坚持公益属性、社会效益优先，政府主导、鼓励社会参与；
• 社会机构参与运营首期一般不超过 5 年；
• 使用前一次性交纳文物建筑保养维护金；
• 必须遵循公共属性，不得对公众参观设置门槛；不得转租、承包、转让、抵押；
• 每处项目须单辟展室对外开放；接受监督考核，不达标终止合作协议并追责。

7.2 「揭榜挂帅」：一次公开的择优机制

2020 年 1 月 6 日，西城区发布第一批文物建筑活化利用计划，共 7 处（歙县会馆、晋江会馆 / 林海音故居、钱业同业公会、西单饭店旧址、聚顺和栈南货老店旧址、梨园公会、新市区泰安里），并同步在北京产权交易所文旅资源交易平台挂牌招商。「规模推出文物建筑活化利用计划在北京还是第一次」。

流程设计得相当克制：专业部门论证提出社会化利用项目 → 发布项目征集公告 → 意向使用方申报活化利用方案 → 项目评审和部门会商确定最优方案 → 上报区政府批准后实施。招商数据如下：

对照：第二批（9 处）招标期间为 47 家机构提交 63 份申请、44 家入围初审、23 家单位 27 个方案进入专家评审。

2021 年 4 月 14 日的签约结果为：歙县会馆→中英金融与文化交流中心；晋江会馆→林海音文学展示中心；梨园公会→京剧艺术交流传播及孵化中心；西单饭店旧址→多功能复合型文化艺术空间；聚顺和栈南货老店→糖果主题阅读 + 糖果体验空间；新市区泰安里→泰安里文化艺术中心。

泰安里的「管家」是北京宣房大厚投资管理有限责任公司（宣房集团所属）。它是首批计划中首个中标、首个亮相的项目。

7.3 「文物有信用」：全国首个文物活化利用信用融资

文物活化的商业模型有一个天然矛盾：投资大、回收周期长，仅靠企业自有资金难以支撑。泰安里的解法是引入金融工具——西城区与北京银行前门文创支行（西城区唯一文创专营支行）合作，打造「文物有信用」概念，为项目提供低息信用贷款综合授信 1000 万元，采取无抵押、无担保形式。

时间线：2022 年，在区文旅局与北京银行总分行指导下，前门文创支行完成项目勘察与企业调研、推动业务模式创新；2023 年 4 月 3 日（开业同期）双方签署「西城区『文物有信用』金融助力文物活化利用战略合作协议」，区文旅局授予前门文创支行「文物活化金融服务单位」铜牌。这是全国首个文物活化利用信用融资项目。项目公司股权投资为 2000 万元。

7.4 「1+1+X」运营模式

以泰安里为蓝本，西城区总结出「1+1+X」模式——一个监督主体、一个运营主体、多个内容合作方：

与此配套的是「西城模式」：政府主导、社会参与、专家把关、市场化运作。宣房大厚总经理卢国旺在接受采访时提到，公司「专门成立泰安里研究学会，深挖百年老建筑的历史文化内涵，同时广泛征求周边居民建议，力争在保护与传承的基础上不断创新业态」；谈到融资创新，他说文物活化利用「投资大、回收资金周期长，如果由企业全部投资会有困难，金融机构介入提供融资，能让企业更加从容」。

更值得注意的是运营方自身的定位转型：宣房大厚原为房地产开发企业（前身北京大厚房地产开发有限责任公司），通过泰安里项目转向「老城空间运营服务商」，并以「前门西区」（东起前门大街、西到南新华街、北起前门西大街、南到珠市口西大街，占地 1.15 平方公里）为单元推进城市更新，同时承接第二批项目「护国观音寺 + 五道庙」。

8.1 开放初期的五大业态（2023.04）

据首都之窗 2023 年 4 月 4 日发布，泰安里文化艺术中心开放时共设五个业态：弄堂 SPACE 公益文化活动品牌、「悦读纪春暖花开」沉浸式创意阅读空间、「石库门岁月」民国多元文化体验馆、梅兰芳主题文化餐厅、公共展厅。此后两年多，业态持续扩容与迭代，形成「文化 + 消费 + 科技 + 体育 + 体验」的复合结构。

8.2 弄堂 SPACE：把公益做成运营底盘

由磨雅文化运营（主理人曾雅琪），是一个 500 平方米的独立二层楼建筑，含 11 处独立特色空间，以「文化主理人聚集地 + 社区营造」为运营模式，设五大板块：

含「另一个书屋」「元瑜伽」等品牌空间，每年可提供 220 场以上公益文化活动——这一数字构成了泰安里「公益属性」的量化底线。2023 年 4 月开放当天，西城区首家女性主义主题书店「另一个书屋」同步入驻（主理人崔起超，约 2000 册，分女性写作、妇女史、女性主义理论、法律健康四类）。

2025 年 3 月底，弄堂 SPACE 迎来慢闪联合运营品牌「胡同 FU 联」（发起人谢飞），7 家小店入驻：一楼「花下野咖」「捌比特咖啡驻京办」「素淨咖啡」，二楼「胡同是甜的」甜品、爱情主题读书角、「四季书屋」（约 2000 册，主理人谢飞）、西洋古董店等。其定位被表述为「胡同品牌孵化空间 / 试验场」，月月举办主理人创业分享。

8.3 「悦读纪 · 春暖花开」：阅读 + 剧本杀的双功能空间

品牌方为西藏悦读纪文化传媒有限公司（青岛出版集团 / 城市传媒 600229 控股旗下）。它是一个沉浸式阅读空间，设定场景阅读 9 处，每处按图书陈列主题打造阅读环境，延续建筑民国风；同时融合图书阅读与剧本杀两大功能，设民国风格主题房间、老北京主题房间，定期举办文学沙龙、读书会与新书推荐会。这一「白天书店、晚上剧本杀」的复合模式，是空间效率与客群覆盖的直接解法。

8.4 「石库门岁月」：把民国生活做成可进入的场景

「石库门岁月」被官方表述为「民国多元文化体验馆」。它以情景重现的方式，让游客沉浸式感受民国时期生活中的吃、穿、住、行、娱：馆内设老式留声机、复古黄包车、天井中央的石榴树等老物件场景；可穿旗袍拍照打卡、品尝海派点心、聆听老上海音乐、参与非遗手作体验；油绿色指路标列出先农坛、护国观音寺、京报馆等民国老建筑名。装修中嵌入了民国时期流行的蝴蝶灯。主理人为北京建筑大学科技园建筑文化事业部执行主任刘冰。

8.5 文化餐饮：泰吉祥 / 宴暘春与「京泰因梅结缘」

餐厅是泰安里业态中唯一由跨区域文旅集团合作落地的项目：由泰州文旅集团与北京大厚公司（宣房大厚）全面合作，引进泰州美食文化，融入泰州水乡垛田景观与人文景观，将「泰漫书房」和评书评话戏曲与泰州美食多维融合；一层为早茶大厅，江南水乡元素与明档操作展示，晚餐提供淮扬菜品。2023 年 4 月启幕时官方称其为「梅兰芳主题文化餐厅」——梅兰芳祖籍江苏泰州，京泰两地因「梅」结缘。2025 年 9 月北京日报报道其名已为「宴暘春（宴阳春）」淮扬菜加京剧的文化特色餐饮空间。

8.6 产学研：北京建筑大学泰安里建筑文化艺术中心

2023 年 5 月 19 日，北京建筑大学与宣房集团共建的「北京建筑大学泰安里建筑文化艺术中心 · 建筑遗产活化利用驻地实验室」开幕。北京建筑大学科技园为运营单位，与宣房大厚、北京广德楼文化发展有限责任公司签署《三方合作协议》；聘请校友刘冰任建筑文化事业部执行主任，中轴线研究专家陆翔教授任驻地实验室名誉主任。

功能上，中心围绕建筑遗产数智传承、结构延寿、环境改善、活化利用等领域开展科技创新研究；师生定期举办沙龙、论坛、校外实践课等研学活动，服务北京老城保护与城市更新；一层另设校企产学研合作共建的沉浸式体验空间。这使泰安里不仅是「消费空间」，也成为「研究场所」——为文物建筑持续输出技术支持。

8.7 体育文化：BIG SPACE 与首钢球迷大本营（2026）

2026 年 3 月 14 日，以体育文化为主题的多元复合空间 BIG SPACE 正式开门迎客，包含咖啡、主题藏品展示、观赛交流等功能；首钢球迷专属的京城首个「中轴线」球迷大本营落户其中心一层。开业福利为凭指定赛季北京首钢任意场次球票享自营咖啡 / 饮品 / 餐点 / 部分酒水 9 折；营业时间 10:00—22:00。这是泰安里业态向「体育 + 社群」延伸的标志性一步——用球迷社群的高频到访，补足工作日客流。

8.8 业态演进时间线

• 2023.04开放初期 5 业态：弄堂 SPACE、悦读纪春暖花开、石库门岁月、梅兰芳主题文化餐厅、公共展厅；「另一个书屋」入驻
• 2023.05北京建筑大学泰安里建筑文化艺术中心 · 建筑遗产活化利用驻地实验室开幕
• 2024.08配合中轴线申遗成功，推出「北京中轴线水系主题展览」（含全景 VR 导览）
• 2025.03慢闪联合运营品牌「胡同 FU 联」7 家小店入驻弄堂 SPACE，定位胡同品牌孵化试验场
• 2025.12「在北京中轴线上凭桥周览」展厅挂牌；非遗拓印、民国变装体验等常态化
• 2026.03BIG SPACE 体育文化空间开业，首钢球迷「中轴线」大本营落户
• 2026.07.27「北京中轴线泰安里博物馆」临时邮局启幕，发行周年限定纪念封；「中轴有礼」官方文创同步亮相

9.1 总体结构：一条弄堂，两排六楼

泰安里的功能布局由建筑本体决定，而非由业态反推。它的空间骨架只有三个层级：街（仁寿路）→ 弄（约 70 米中央小道）→ 院（每幢楼的内天井）。这条链条至今未变——修缮的成果之一，正是「弄堂的出入口依旧开在仁寿路上，串联多栋二层联排建筑的窄巷也依旧承担着过去的职能」。

• 巷口（西端，朝仁寿路）：主入口，西端入口之上架空做二楼，东端完全封死，形成便于管理的半封闭聚落；
• 中央弄堂（约 70 米）：石板铺地，绿植与装饰石材点缀，是泰安里的「公共客厅」与人流动线主轴；
• 两排六座二层围楼：北排三座、南排三座，楼门均朝向弄堂；
• 每幢楼内部：门道 → 内天井小院 → 一层走廊 / 二层跑马廊 → 靠天井一侧的木楼梯通二层；天井上方设罩棚。

9.2 垂直分区逻辑

两层结构（一层 + 二层）天然对应两种功能取向：一层贴近弄堂，承担零售、餐饮、展示等高频「流量型」功能；二层相对独立安静，承担书店、体验馆、研究办公等「停留型」功能。这一分工在既有业态落位中清晰可见。

9.3 业态落位示意

注：本表依据公开报道整理，为功能性质归纳；具体楼幢号与业态的精确对应关系未在公开资料中系统披露，实际落位以现场为准。

10.1 媒体报道矩阵

泰安里的关注度并非单一事件的爆发，而是沿着「开放 → 运营 → 荣誉 → 中轴联动」的节奏持续释放：

此外，小红书、马蜂窝等平台积累了大量打卡笔记；上观新闻从上海视角的关注，本身构成了「海派建筑在北京重现」的跨城叙事。

10.2 关键数据链

注：2024 年 1 月后的公开累计客流数据未再披露；2025 年 12 月报道仅以「百余场公益文化活动」等定性表述。

10.3 荣誉清单

• 北京市 2023 年度文物保护工程优秀项目奖（修缮工程，2024 年 1 月 15 日评优检查）
• 北京市文物建筑活化利用优秀案例
• 第三届北京城市更新「优秀项目」（2024 年）
• 白塔杯文化创意大赛「优秀奖」（2024 年）
• 2024 年北京市文物建筑活化利用优秀案例

10.4 与北京中轴线的联动

泰安里位于北京中轴线西侧约 500 米，这一区位在 2024 年之后被系统性转化为内容资源：

• 2023 年 4 月开放时，西城区文旅局即表态「新市区泰安里正式对外开放，为南中轴又增添了一处特色文化空间」；
• 2024 年 7 月 27 日北京中轴线申遗成功后，泰安里参与西城区「古都西翼 共享中轴」庆祝系列文化活动，并线上线下同步推出「北京中轴线水系主题展览」（依水建城、以水定轴、六海八水、水利智慧、展望·生态之轴五大板块，含全景 VR 导览）；
• 2025 年 12 月，泰安里内「在北京中轴线上凭桥周览」展厅正式挂牌，设中轴线主题展厅、非遗拓印、民国变装体验等；
• 2026 年 7 月 27 日（申遗成功两周年），「北京中轴线泰安里博物馆」临时邮局启幕，以「一局一封一戳」理念发行周年限定纪念封，「中轴有礼」官方文创新品同步亮相。

10.5 五条可复制的经验

10.6 需要正视的风险

• 业态更迭偏快，品牌稳定性不足。从「泰吉祥」到「梅兰芳主题文化餐厅」再到「宴暘春」，从「另一个书屋」到「四季书屋」，部分品牌在公开报道中缺乏明确更替说明，用户认知难以沉淀。
• 常态化客流与峰值落差明显。2023 年即出现「工作日游客寥寥」的公开记述，也有游客反映「可参观内容有限、不到半小时走完、室内大部分区域暂时关闭」。这对文旅型空间的持续运营能力提出真实考验。
• 「网红打卡」与「文化深度」的张力。空间出片率高是优势，但若内容供给跟不上，容易停留在拍照场景层面，与「文物活化」的初衷产生偏离。
• 公益与商业的平衡成本。每年 220 场公益活动意味着可观的运营投入，需要商业业态持续供血，一旦商业部分波动，公益承诺的兑现压力会显著上升。

这些风险不是泰安里独有的，而是「文物建筑活化」这一模式的共性难题。泰安里的价值恰恰在于：它把这些问题暴露在了一个高关注度的样本里，并在用业态迭代（如引入球迷社群、引入产学研）持续做解法实验。